Dans le cadre d’un bail commercial, la question du congé, qu’il soit donné par le locataire ou le bailleur, ou qu'il obéit à un régime juridique strict.
Il est essentiel de respecter les formes et délais imposés par la loi pour que le congé soit valable. Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) joue un rôle central dans cette procédure.
Le régime juridique du congé en matière de bail commercial est principalement régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Le congé peut intervenir :
- À l’initiative du locataire souhaitant quitter les lieux ;
- À l’initiative du bailleur pour mettre fin au bail, refuser son renouvellement ou proposer une modification des conditions du bail (notamment le loyer).
Conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit d’un commissaire de justice. Il doit être signifié au moins six mois à l’avance et pour la fin d’une période triennale (sauf exceptions).
- Le locataire peut donner congé à l’issue de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans), sous réserve de respecter un préavis de six mois, en application de l’article L. 145-4.
- Le bailleur, quant à lui, doit également respecter un préavis de six mois, qu’il s’agisse de refuser le renouvellement du bail ou de proposer son renouvellement à des conditions différentes (article L. 145-9).
- Le congé sans offre de renouvellement doit être motivé, et peut donner lieu au versement d’une indemnité d’éviction sauf exceptions (article L. 145-14).
La signification du congé par commissaire de justice garantit sa date certaine, sa régularité juridique et permet au bailleur comme au locataire de respecter les délais légaux. Le commissaire de justice peut également conseiller les parties sur la validité et les conséquences d’un congé envisagé.
Un congé mal formulé, délivré hors délai ou par une autre voie qu’un acte extrajudiciaire peut être déclaré nul. Cela peut entraîner la reconduction tacite du bail ou l’obligation de verser une indemnité.
Pour résumer, le congé en matière commerciale est une démarche encadrée par la loi qui doit être accomplie avec rigueur. Le recours à un commissaire de justice est obligatoire pour sa validité, tant pour sa forme que pour la sécurité juridique qu’il apporte.
Pour toute question relative à la délivrance d’un congé commercial, n’hésitez pas à contacter notre étude. Nous vous accompagnons à chaque étape de la procédure.
Fabienne Allaire
