Beaucoup de bailleurs le découvrent avec stupeur : obtenir un jugement d'expulsion n'est que la moitié du chemin.
Entre la décision du juge et la remise effective des clés s’étend la période de la procédure d’expulsion du locataire, entièrement conduite par le commissaire de justice, avec ses actes propres, ses délais incompressibles, sa trêve hivernale et son passage obligé par le préfet. C’est cette phase d’exécution, la moins connue et la plus encadrée du droit français, que cet article décortique. Pour la procédure amont, du premier impayé au jugement, reportez-vous à notre feuille de route dédiée aux loyers impayés.
EXPULSION DU LOCATAIRE : LE COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX OUVRE LE COMPTE À REBOURS
Une fois le jugement signifié et les recours suspensifs purgés, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Cet acte informe l’occupant qu’il doit libérer le logement et fait courir le délai légal minimal de deux mois avant toute expulsion forcée. Il est également notifié au préfet, ce qui déclenche l’examen de la situation de l’occupant au titre du relogement. Ce délai peut être supprimé ou allongé par le juge.
LES DÉLAIS DE GRÂCE : JUSQU'À UN AN DE PLUS AVANT L'EXPULSION
Ce délai de deux mois n’est qu’un plancher. Le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais de grâce supplémentaires lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales : la loi du 27 juillet 2023 a resserré cette faculté, les délais accordés étant désormais compris, en principe, entre un mois et un an, contre trois ans auparavant. Le juge arbitre au vu de la bonne ou mauvaise volonté du locataire, de sa situation familiale et de ses démarches de relogement. Pour le bailleur, une conclusion s’impose : la qualité du dossier, y compris sur le comportement de l’occupant, pèse jusque dans cette ultime phase de l’expulsion.
TRÊVE HIVERNALE ET EXPULSION : CINQ MOIS DE GEL, ET SES VRAIES EXCEPTIONS
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée : c’est la trêve hivernale, prolongée par les éventuels arrêtés locaux. Attention au malentendu répandu : la trêve suspend l’exécution, pas la procédure. Assignations, audiences, jugements, commandements continuent de courir pendant l’hiver, et le bailleur avisé met précisément cette période à profit pour purger les étapes intermédiaires, afin d’être prêt à agir dès le 1er avril. Caler son calendrier procédural sur la trêve est l’un des apports les plus concrets d’une étude expérimentée en contentieux locatif.
La trêve connaît par ailleurs de vraies exceptions : les personnes entrées dans les lieux par voie de fait, les squatteurs, n’en bénéficient pas, pas plus que les occupants d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril, ou ceux dont le relogement est assuré dans des conditions respectant l’unité familiale.
La frontière à ne pas franchir est celle de la loyauté : pas de provocation à commettre une faute qui n’aurait pas eu lieu sans vous, pas de stratagème déguisant l’identité du commissaire au-delà de ce que la jurisprudence admet, pas d’intrusion dans des espaces privés. L’exercice est balisé par une jurisprudence abondante et évolutive, et c’est précisément pour cela qu’il doit être piloté par un professionnel : un constat d’achat mal construit est écarté des débats, et avec lui, parfois, tout le dossier.
LE JOUR DE L'EXPULSION : COMMENT SE DÉROULE-T-ELLE RÉELLEMENT ?
L’imagerie des meubles sur le trottoir appartient au passé. L’expulsion d’un locataire est aujourd’hui une opération encadrée, à laquelle le commissaire de justice procède entre 6 heures et 21 heures, les jours ouvrables. Concrètement : il se présente au logement, décline sa qualité et l’objet de sa mission. Trois scénarios s’ouvrent alors.
L’occupant est parti : le commissaire fait ouvrir par un serrurier en présence des forces de l’ordre ou de deux témoins majeurs, constate la libération, dresse l’inventaire des biens éventuellement laissés et restitue les lieux au bailleur.
L’occupant est présent et s’incline : l’expulsion se déroule avec les forces de l’ordre, l’inventaire des meubles est dressé par le commissaire de justice, les biens sont éventuellement transportés au lieu désigné, et un procès-verbal d’expulsion consigne l’ensemble.
L’occupant résiste ou refuse d’ouvrir : le commissaire ne peut pas employer la force seul. Il dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. C’est le passage le plus frustrant pour les bailleurs : le préfet dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut refus. En cas de refus ou d’inertie, le bailleur n’est pas démuni : la responsabilité de l’État est engagée, et une indemnisation peut être obtenue à hauteur des loyers perdus, procédure que l’étude constitue et chiffre précisément grâce à ses procès-verbaux. Une fois le concours obtenu, le commissaire de justice se présente avec les forces de l’ordre et dresse l’inventaire des meubles, les biens sont éventuellement transportés au lieu désigné, et un procès-verbal d’expulsion consigne l’ensemble.
Le jour dit, le commissaire se présente dans les locaux ou au domicile visé, muni de l’ordonnance, et procède selon ses termes exacts : recherche par mots-clés dans les messageries et serveurs, copie des fichiers pertinents, inventaire des documents commerciaux. Les éléments saisis sont généralement placés sous séquestre, un tri ultérieur préservant les secrets d’affaires non concernés peut être opéré. Bien exécutée, la mesure produit des dossiers accablants : dates de copie des fichiers, courriels adressés à vos clients, tableaux de reprise de votre portefeuille. Mal calibrée, requête trop large, exécution approximative, elle s’expose à la rétractation de l’ordonnance et à la restitution de tout ce qui a été collecté. Là encore, la technique procédurale fait la différence entre une arme décisive et un coup d’épée dans l’eau.
APRÈS L'EXPULSION DU LOCATAIRE : LES MEUBLES, LES CLÉS, LA DETTE
L’expulsion exécutée, trois sujets subsistent. Les meubles laissés sur place sont inventoriés et l’occupant dispose d’un délai de deux mois pour les retirer, faute de quoi ils peuvent être vendus aux enchères ou déclarés abandonnés selon leur valeur ; le procès-verbal d’inventaire protège le bailleur de toute accusation ultérieure de spoliation. Le logement est restitué dans l’état constaté, un état des lieux étant vivement conseillé pour documenter les dégradations en vue du contentieux indemnitaire. La dette locative, enfin, survit à l’expulsion : indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective, arriérés, dégradations ; le titre exécutoire permet d’en poursuivre le recouvrement pendant des années, au fil des rebonds de solvabilité de l’ex-occupant.
PROCÉDURE D'EXPULSION D'UN LOCATAIRE : L'INFOGRAPHIE RÉCAPITULATIVE
Procédure classique, délais de grâce, squat, logement abandonné : l’infographie ci-dessous résume les étapes et les délais de l’expulsion d’un locataire selon chaque situation.
EXPULSION D'UN SQUATTEUR : UNE PROCÉDURE À PART, DÉSORMAIS EXPÉDITIVE
Le squat, occupation par voie de fait du domicile ou d’un local d’autrui, obéit à un régime distinct de l’expulsion d’un locataire, considérablement durci par la loi du 27 juillet 2023. Sur le plan pénal, la violation de domicile et l’occupation frauduleuse sont plus lourdement réprimées. Sur le plan pratique, le propriétaire d’un domicile squatté peut éviter le circuit judiciaire : sur plainte, constat de l’occupation illicite, notamment par commissaire de justice, et justification du droit de propriété du bien, le préfet peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux sous 24 heures minimum, puis faire procéder à l’évacuation forcée. Ni trêve hivernale, ni délais de grâce ne protègent les squatteurs. Le constat initial, établissant l’entrée par voie de fait et l’identité du bien, est la pièce qui déclenche toute la mécanique : il doit être dressé vite et bien.
LOGEMENT ABANDONNÉ PAR LE LOCATAIRE : LA REPRISE SANS EXPULSION
Dernier scénario, fréquent en période de difficultés : le locataire est parti sans préavis, laissant un logement vide et des loyers impayés. Le bailleur ne peut pas reprendre les lieux de sa propre autorité, mais la loi organise une voie rapide : le commissaire de justice, après mise en demeure restée sans effet, dresse un procès-verbal constatant l’abandon, inventaire des biens compris ; le juge, saisi sur requête, constate la résiliation du bail et autorise la reprise. Quelques semaines suffisent, sans audience contradictoire ni expulsion physique. Encore faut-il caractériser l’abandon sans équivoque, c’est tout l’art du procès-verbal, un locataire simplement hospitalisé ou en déplacement prolongé n’étant pas un locataire parti.
Trois chiffres à retenir
Deux mois : le délai légal du commandement de quitter les lieux. Cinq mois : la durée de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Deux mois encore : le délai de réponse du préfet à la réquisition de la force publique, dont le dépassement ouvre droit à indemnisation par l’État. La phase d’exécution se pilote comme un calendrier de vol : chaque fenêtre manquée reporte à la suivante.
Une expulsion de locataire à exécuter, un squat, un logement abandonné ? L’étude LBAL conduit la phase d’exécution de bout en bout : commandements, tentatives, réquisitions préfectorales, dossiers d’indemnisation, reprises de locaux abandonnés. Compétence sur les ressorts des cours d’appel de Paris et de Versailles — Paris, Bagnolet, Argenteuil, Neuilly-sur-Seine, 01.43.62.14.97.
Questions fréquentes (FAQ)
Du premier loyer impayé à la libération effective du logement, il faut compter en moyenne de douze à vingt-quatre mois dans les dossiers contestés. Cette durée résulte de l’addition des délais légaux : commandement de payer, audience, commandement de quitter les lieux, trêve hivernale éventuelle et réponse du préfet. La seule marge de manœuvre du bailleur est de réagir vite et de ne commettre aucune erreur de procédure.
Non, l’expulsion d’un locataire ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars. La procédure, elle, continue : le bailleur peut obtenir son jugement et faire délivrer le commandement de quitter les lieux pendant l’hiver. Les squatteurs entrés par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve.
Non. La trêve hivernale protège les occupants de locaux d’habitation. L’expulsion d’un locataire commercial, d’un bureau ou d’un entrepôt peut donc être exécutée toute l’année, sous réserve des autres règles de la procédure d’exécution.
Non, jamais. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou vider le logement sans décision de justice exécutée par un commissaire de justice constitue une expulsion illégale. Ce délit, prévu par l’article 226-4-2 du Code pénal, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Le bailleur qui se fait justice lui-même devient le fautif du dossier.
Le bailleur avance les frais : commissaire de justice, serrurier, déménageur, garde-meubles. Ces frais d’exécution sont en principe à la charge du locataire condamné, et peuvent être recouvrés avec la dette locative grâce au titre exécutoire. Leur récupération effective dépend évidemment de la solvabilité de l’ex-occupant.
Le bailleur peut demander à l’État de l’indemniser, d’abord par une demande amiable auprès de la préfecture, puis devant le tribunal administratif en cas de refus. L’indemnisation couvre notamment les loyers et indemnités d’occupation perdus à partir de la date à laquelle le concours aurait dû être accordé. Les procès-verbaux du commissaire de justice constituent la base de ce dossier.
